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二手房買受人,未辦理過戶登記可否被執行地?

最高院裁判觀點:二手房買受人,即使未辦理過戶登記,也能排除原房主的普通債權人對該房屋的執行

來源 | 法門囚徒、民商事實務

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裁判要旨

本案買受人在《房產買賣協議》簽訂后,已經依約定支付了大部分房屋價款,并實際占有了案涉房屋,雖然并未辦理過戶登記,但作為合法占有人有權要求出賣人為其辦理案涉房屋的過戶登記手續。而本案普通債權人的權利內容,指向的是出賣人(本案保證人)的一般責任財產。作為買受人的權利內容,則以案涉房屋這一特定財產為唯一客體,除依法享有要求辦理過戶登記的物權期待權之外,其作為合法占有人還依法享有主張房屋的所有人能夠主張的排他性權利。

案例索引:

《劉愛生與杜丹清案外人執行異議之訴案》【(2017)最高法民再355號】

爭議焦點:

二手房買受人能否排除原房主的普通債權人對該房屋的執行?


裁判意見:

最高院認為,本案中,杜丹清對陳勝明的擔保債權亦經人民法院生效判決予以確認,而劉愛生與陳勝明、陳新玲簽訂的《房產買賣協議》的效力亦經人民法院的生效判決予以確認,杜丹清和劉愛生均系陳勝明的債權人,二者的法律地位平等,但各自的債權內容有別。具體而言,杜丹清作為債權人,在債務人廈門圣達威服飾有限公司和其他保證人未清償債務的情況下,有權要求保證人陳勝明以其全部財產承擔連帶清償責任,其債權指向的責任財產范圍,是陳勝明的全部個人財產,包括陳勝明在案涉房屋中扣除尚欠銀行貸款部分的應有份額。而劉愛生作為債權人,在案涉《房產買賣協議》簽訂后,已經依約定支付了大部房屋價款,并實際占有了案涉房屋,雖然并未辦理過戶登記,但劉愛生作為合法占有人有權要求出賣人陳勝明、陳新玲為其辦理案涉房屋的過戶登記手續。


由此可見,杜丹清作為債權人的權利內容,指向的是陳勝明的一般責任財產,并非指向案涉房屋這一特定財產;而劉愛生作為債權人的權利內容,則以案涉房屋這一特定財產為唯一客體。


《中華人民共和國物權法》第二百四十五條規定:“占有的不動產或動產被侵占的,占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為,占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或妨害造成損害的,占有人有權請求損害賠償”。


由此可見,劉愛生作為案涉房屋的買受人,除依法享有要求辦理過戶登記的物權期待權之外,其作為合法占有人還依法享有向任何人主張房屋的所有人能夠主張的排他性權利。


本案中,陳勝明將案涉房屋出售給劉愛生并取得房屋價款的行為,雖然在客觀上導致了其責任財產中的一部分從實物形態轉化為貨幣形態,但其責任財產的范圍并未因此而不當減損,杜丹清作為債權人的權利并未因此而受到損害,其仍然有權就房屋價款中陳勝明的應有份額主張相應的權利。相反,在案涉《房產買賣協議》合法成立、且已經實際履行的情況下,查封案涉房屋并將其作為杜丹清債權執行標的的結果,不僅在客觀上不當擴張了陳勝明的責任財產范圍,亦直接損害了劉愛生的合法權利。


《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定,是執行程序中對案外人的異議進行形式審查的判斷標準,并非是對案外人權利的最終確認,案外人實體民事權利的內容是執行異議之訴的審理范圍。原審法院將該條規定作為審理本案的法律依據,混淆了執行異議的審查與執行異議之訴的審理之間的差別,本院予以糾正。被申請人杜丹清關于不能排除陳勝明與劉愛生惡意串通損害其合法權益等訴訟理由,不僅未能提供相應的證據予以支持,亦明顯與本院認定的案件事實不符,本院不予支持。


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